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2014房產估價《案例分析》備考輔導:價值定義


時間:2013-12-22 來源:房地產估價師考試網 瀏覽次數:249  【華夏培訓網:中國教育培訓第一門戶

2014房產估價《案例分析》考點:價值定義 價值定義  估價采用公開市場價值標準,即所評估出的客觀合理價格應是在公開市場上最

2014房產估價《案例分析》考點:價值定義

 價值定義

  估價采用公開市場價值標準,即所評估出的客觀合理價格應是在公開市場上最可能形成或成立的價格。房地產抵押價值為抵押房地產在估價時點的市場價值,等于假設未設立法定優先受償權利下的市場價值減去估價師知悉的法定優先受償款。

  估價依據

  1.法律、法規和政策性文件

  (1)《中華人民共和國房地產管理法》;

  (2)《中華人民共和國土地管理法》;

  (3)《中華人民共和國土地管理法實施條例》;

  (4)《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》;

  (5)《中華人民共和國擔保法》。

  2.技術標準、規程、規范

  (1)《房地產估價規范》(GB/T 50291-1999);

  (2)《房地產抵押估價指導意見》;

  (3)《城鎮土地估價規程》 (GB/T 18S08-2001)。

  3.委托人提供的相關資料

  (1)《廣州市國有土地使用權出讓合同》及附件;

  (2)《建設用地規劃許可證》及附件;(3)《建設工程規劃許可證》及附件;

  (4)《建筑工程施工許可證》、《建設工程規劃驗收合格證》等復印件;

  (5) 委托人提供的其它相關資料。

  4.估價人員調查收集的相關資料

  (1)估價人員實地查勘和估價機構掌握的其他相關資料;

  (2)估價對象所在區域的房地產市場狀況、同類房地產市場交易等數據資料。

  估價原則

  1.合法原則

  合法原則要求房地產估價應以估價對象的合法權益為前提進行。合法權益包括合法產權、合法使用、合法處分等方面,在合法產權方面,應以房地產權屬證書和有關證件為依據;在合法使用方面,應以城市規劃、土地用途管制等為依據;在合法處分方面,應以法律、法規或合同(如土地使用權出讓合同)等允許的處分方式為依據;在其他方面,如評估出的價格必須符合國家的價格政策。

  2.最高最佳利用原則

  所謂最高最佳利用是估價對象一種最可能的使用,這種最可能的使用是法律上允許、技術上可能、財務上可行、經過充分合理的論證,并能給予估價對象帶來最高價值的使用。它的一種具體表現,是以能使估價對象獲利最多的用途和開發強度來衡量。這是因為在房地產市場中,每位房地產擁有者在主觀上都試圖充分地發揮房地產的潛力,采用最高最佳利用方式,取得最大的收益。

  3.估價時點原則

  房地產市場是不斷變化的,房地產價格具有很強的時間性,它是某一時點上的價格。在不同時點,同一宗房地產往往會有不同的價格。估價時點原則是指求取某一時點上的價格,所以在評估一宗房地產的價格時,必須假定市場停止在估價時點上,同時估價對象房地產的狀況通常也是以其在該時點時的狀況為準。

  4.獨立、客觀、公正原則

  獨立、客觀、公正原則要求房地產估價師站在中立的立場上,評估出對各方當事人來說均是公平合理的價格。

  5.替代原則

  根據市場運行規律,在同一商品市場中,商品或提供服務的效用相同或大致相似時,價格低者吸引需求,即有兩個以上互有替代性的商品或服務同時存在時,商品或服務的價格中經過相互影響與比較之后來決定的。房地產價格也同樣遵循替代規律,受其它具有相同使用價值的房地產,即同類型具有替代可能的房地產價格所牽制。換言之,具有相同使用價值、替代可能的房地產之間,會相互影響和競爭,使價格相互牽制而趨于一致。

  6.謹慎原則

  在存在不確定因素的情況下,房地產估價師做出估價相關判斷時,應當保持必要的謹慎,充分估計抵押房地產在處置時可能受到的限制、未來可能發生的風險和損失,不高估市場價值,不低估知悉的法定優先受償款,并在估價報告中做出必要的風險提示。






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